코람코더원리츠 분석

곧 상장 예정인 코람코더원리츠의 간단한 분석글입니다.

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코람코더원리츠의 자산은 여의도에 위치한 오피스 빌딩으로 현재 하나금융투자의 본사로 활용되고 있는 건물입니다.

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현재 공실은 1층, 2층 2개 호실이 비어있어 1%의 공실률입니다. 임차 계약기간은 명시되어있지 않지만 주요 주주인 하나금융투자의 본사로 활용하고 있고 기존 29년간 지속 임차를 해왔기 때문에 임대 연속성은 꾸준하다고 볼 수 있습니다.

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게다가 현재 건물은 주변 여의도 임대료 대비 10%가량 저렴한 수준으로 향후 임대료 상승에 대한 기대도 가능합니다.

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해당 건물은 580%의 용적률이여서 법정 용적률 800%로 리모델링 시 추가 자산가치 상승이 가능합니다.

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간단히 리츠에 대해서 살펴봤고 밸류에이션을 해보면

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코람코더원리츠는 공모가 5000원대비 6.2%의 배당률을 예상한다고 IR자료에 명시되어있습니다. 그렇다면 주당 310원이 가능하며 2,5,8,11의 분기배당을 실시하니 주당 77.5원이 분기마다 배당금으로 지급됩니다.

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더원리츠의 연 배당금 규모는 128억정도로 비슷한 오피스 리츠인 신한알파리츠의 연 배당금 규모가 218억정도 입니다.

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여기서 배당금을 가지고 계산한 밸류에이션은

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신한알파의 시총 4200억, 연 배당금 218억

더원리츠의 시총 ??, 연 배당금 128억

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더원리츠의 예상 시총은 약 2500억 정도로 추정됩니다.

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2500억이면 상장 예상시총이 약 2000억이므로 25%정도의 업사이드가 가능할 것으로 보입니다.

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결론은 시총 2500억 = 주가 6250원